Les faits de l’affaire présentée méritent d’être soulignés tant ils ne sont pas courants. Un maître d’ouvrage a conclu un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec une société de construction, sous la condition suspensive d’obtention d’une garantie de livraison dans un délai de douze mois à compter de la signature de l’acte (comme l’autorise l’art. L. 231-4, I, e, CCH). Faute pour le constructeur d’avoir obtenu la couverture d’un garant dans le délai contractuellement imparti, le contrat devint caduc. Le maître d’ouvrage s’engagea alors dans un autre CCMI, avec un second constructeur. Toutefois, un an après la non-réalisation de la condition suspensive du contrat initial, il assigna le premier constructeur en vue d’engager sa responsabilité contractuelle et d’obtenir des dommages et intérêts à titre de réparation de son comportement prétendument fautif ayant participé à la non-réalisation de la condition suspensive.
Raccordement de la maison aux réseaux publics
La considération sous-tendue par ce point litigieux opposant le maître d’ouvrage au premier constructeur était relative au raccordement de la maison aux réseaux publics.
Au titre des travaux dont le maître d’ouvrage se réservait l’exécution, le CCMI comportait à sa charge le branchement au domaine public pour un coût chiffré à 6 000 € ; les autres raccordements restaient à la charge du constructeur. Or, comme cela est fréquent lors de l’acquisition d’une parcelle à la suite d’une division, la situation d’enclave avait justifié la création d’une servitude établie lors de la vente définitive du terrain, soit huit mois après la signature du CCMI. C’est à cet endroit que le constructeur, suivi par la cour d’appel d’Amiens, se défendait de toute responsabilité. Faute d’avoir été informé de cette servitude, il ne pouvait lui être reproché un manquement à son devoir de conseil. À l’inverse dans son pourvoi, le maître d’ouvrage caractérisait ce manquement au regard de l’ensemble des travaux nécessaires au raccordement de la construction aux réseaux publics et en particulier par l’absence de vérification de la situation matérielle du terrain. Il prétendait en outre que le manquement au devoir de conseil du constructeur aurait participé aux refus de garantie opposés par deux établissements.
La Cour de cassation fut alors interrogée sur le fait de savoir si le constructeur était tenu de conseiller le maître d’ouvrage au-delà du seul chiffrage du raccordement laissé à sa charge, sur la situation matérielle du terrain vendu après division nécessitant une adaptation spécifique de l’accès aux divers réseaux publics.
En ce domaine, dès le Rapport sur le projet de loi relatif au CCMI (R. Lacournet, Sénat, 25 sept. 1990), la sous-estimation du coût des travaux d’accès et de raccordement aux réseaux laissés à la charge du maître d’ouvrage était dénoncée. Le législateur en a pris la mesure en imposant que le coût des raccordements soit contractualisé, qu’il soit à la charge du constructeur ou du maître d’ouvrage. Depuis, le code de la construction et de l’habitation met diverses obligations à la charge du constructeur en ce domaine.
• En premier lieu, l’article L. 231-2, c, de ce code impose, parmi les mentions obligatoires du CCMI, celle de la consistance et des caractéristiques techniques de la construction à édifier dont « les raccordements aux réseaux divers ».
• En second lieu, ces éléments doivent être indiqués sur le plan annexé au contrat (CCH, art. R. 231-3) et détaillés dans la notice descriptive jointe au CCMI : « la notice mentionne les raccordements de l’immeuble à l’égout et aux distributions assurées par les services publics, notamment aux distributions d’eau, de gaz, d’électricité ou de chauffage, en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et, s’il y a lieu, ceux dont le coût reste à la charge du maître de l’ouvrage » (CCH, art. R. 231-4, II).
Le but poursuivi par le législateur était, d’une part, d’éviter que le constructeur ne présente un prix artificiellement bas et, d’autre part, d’enrayer le risque de livrer un logement inhabitable (J.-M. Le Masson, « La sécurisation financière du maître de l’ouvrage dans le contrat de construction de maisons individuelles », in colloque La sécurisation financière des partenaires à l’opération immobilière, RDI 2005. 392
L’on aurait pu songer à engager la responsabilité du vendeur du terrain auteur de la division et, partant, de l’enclavement de la parcelle, mais ce point n’a pas été soulevé dans l’affaire reproduite.
La Cour de cassation a jugé que les obligations légales en matière de raccordement aux réseaux publics imposent au constructeur de s’assurer de la nature et de l’importance des travaux nécessaires au raccordement de l’ouvrage aux réseaux publics.
Elle fait ainsi droit à l’allocation de dommages et intérêts sollicitée par le maître d’ouvrage sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun (C. civ., anc. art. 1147, repris dans le visa, désormais art. 1231-1), pour manquement à son obligation de conseil à l’égard de l’ensemble des travaux indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison.
Le constructeur n’a pu utilement arguer du fait que la servitude a été établie neuf mois après la conclusion du CCMI. La haute cour met à sa charge un devoir de conseil qui commandait de rechercher (puis de chiffrer) en amont de la vente de la parcelle convoitée, l’ensemble des opérations techniques rendues nécessaires par le raccordement de l’ouvrage aux réseaux d’électricité, d’eau, de gaz, d’assainissement et de chauffage. L’arrêt d’appel est censuré en ce qu’il n’avait pas mis à la charge du constructeur la prise en compte de l’existence de servitudes différentes de celles dont il avait été informé lors de la signature du CCMI.
La jurisprudence avait déjà établi qu’en l’absence de chiffrage du coût des travaux de branchements nécessaires à l’utilisation de l’immeuble, ils devaient être considérés à la charge du constructeur, comme « compris dans le prix forfaitaire convenu » (Civ. 3e, 11 mars 2015, n° 14-10.002 NP). Dans le même sens, l’absence de vérification de la faisabilité d’un projet de construction laissait à la charge du constructeur le coût des travaux nécessitant de définir un autre réseau d’assainissement (Civ. 3e, 16 avr. 2013, n° 12-12.112 NP).
L’apport de l’arrêt présenté s’inscrit au-delà de ce courant acquis, jugeant que le constructeur doit indemniser le maître d’ouvrage dans une situation similaire aux décisions rapportées mais alors même qu’il n’avait pas exécuté les travaux – le contrat étant caduc faute d’obtention de la garantie de livraison – et que la vente du terrain n’ayant pas été conclue, l’ensemble des servitudes n’était pas encore connu.
Le devoir de conseil du constructeur est ainsi considérablement étendu par la jurisprudence. Il lui appartient de faire une reconnaissance de terrain et d’engager toutes opérations utiles en vue de déterminer techniquement et financièrement l’ensemble des travaux nécessaires au bon fonctionnement de l’ouvrage. La nature et l’importance des travaux requis doivent être prévues, étudiées, évaluées et contractualisées. À cet égard, toujours animée du souci de protection du maître d’ouvrage, la jurisprudence a également précisé qu’en amont, l’étude de sol ne peut être mise à la charge du maître d’ouvrage (Civ. 3e, 24 oct. 2012, n° 11-18.164, Bull. civ. III, n° 150 ; Dalloz actualité, 16 nov. 2012, obs. F. Garcia ; D. 2012. 2603
Par ailleurs, rappelons que le raccordement d’un ouvrage aux divers réseaux est une difficulté matérielle, pratique et juridique qui, bien au-delà du CCMI, traverse l’ensemble des contrats spéciaux de construction et de vente.
La Cour de cassation a ainsi récemment réputé non écrite la clause de renonciation à recours à l’égard d’un système d’assainissement insérée dans un contrat de vente immobilière, pour violation de l’article 1792-5 du code civil (Civ. 3e, 19 mars 2020, n° 18-22.983, Bull. civ. III, à paraître ; D. 2020. 711
Dans une autre mesure, l’acquéreur refusant de régulariser un projet d’acte authentique mettant à sa charge – contrairement à la promesse de vente – l’obligation de procéder aux travaux relatifs au réseau d’assainissement n’est pas fautif (Civ. 3e, 27 juin 2019, n° 18-18.310, AJDI 2019. 730
Enfin, au vu de l’actualité qui atteint le marché de l’immobilier, l’affaire soumise témoigne aussi des difficultés économiques auxquelles sont confrontés certains constructeurs, tenus d’être toujours plus concurrentiels. En l’espèce, le constructeur avait proposé un prix global inférieur de moitié au prix moyen des autres constructeurs. C’est d’ailleurs pour cette raison affichée de manque de rentabilité de son opération qu’il n’avait pas obtenu de garantie de livraison. Or, en l’espèce, soucieux d’être concurrentiel, le constructeur se retrouve avec un contrat caduc et une condamnation à plus de 148 000 € de dommages et intérêts (au titre du surcoût occasionné par la servitude et le raccordement, des préjudices de jouissance et de loyers) – pour un CCMI initialement chiffré à 140 000 €, dont 126 500 au profit du constructeur – (pour une condamnation à des pénalités de retard jusqu’à l’établissement d’une servitude de passage nécessaire au branchement et à l’entretien du réseau d’évacuation des eaux, v. Civ. 3e, 18 févr. 2015, n° 13-24.627 NP).
La solution de l’arrêt rendu invite ainsi les constructeurs à plus de mesure dans leur pratique des prix proposés malgré le marché concurrentiel, d’autant qu’à cet égard, aucune place ne pourrait être faite à la révision du CCMI pour imprévision (C. civ., art. 1195).
« Raccordement, servitude et construction » forment le triangle des Bermudes dans lequel peuvent se perdre les constructeurs exposés à des fluctuations économiques importantes, moins aguerris à la navigation juridique (notamment lorsque le permis de construire n’est pas encore obtenu, v. H. Périnet-Marquet, « Les règles spécifiques des deux contrats de construction de maisons individuelles », art. préc.) que les notaires rédacteurs d’actes.
Où la preuve est faite, une nouvelle fois, de la nécessité devenue impérieuse de réformer le régime du CCMI afin d’en confier la rédaction aux notaires, en vue de protéger tant les maîtres d’ouvrages que les constructeurs…