La cession du droit au bail dans les conditions de l’article L. 145-51 du code de commerce emporte, malgré une déspécialisation, le maintien du loyer jusqu’au terme du bail mais ne prive pas le bailleur du droit d’invoquer le changement de destination intervenu au cours du bail expiré au soutien d’une demande en fixation du loyer du bail renouvelé, quand bien même il n’aurait pas usé de sa faculté de rachat prioritaire ou saisi le tribunal dans les délais prévus audit article.
Le locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l’habitation en méconnaissance des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation est passible d’une condamnation au paiement de l’amende civile prévue à l’article L. 651-2 du même code.
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Sélection de l’actualité « Immobilier » marquante des semaines des 20 et 27 février 2023.
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L’ordonnance du 8 février 2023 apporte des modifications substantielles à l’assurance contre les catastrophes naturelles (CatNat) afin de renforcer la prise en charge des sinistres causés par le phénomène naturel de retrait-gonflement des sols argileux (RGA). Il n’est pas certain que cet apport suffise à réparer les brèches constatées dans l’édifice juridique, lequel pourrait très prochainement s’effondrer au regard de la multiplication à venir des épisodes de sécheresse à laquelle le dérèglement climatique nous condamne.
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En matière d’action récursoire en garantie des vices cachés, l’acquéreur doit agir dans les deux ans de l’assignation principale délivrée à son encontre ; la prescription quinquennale du code de commerce, enfermant l’exercice de cette action à compter de la vente, est suspendue jusqu’à ce que sa responsabilité ait été recherchée, soit, en principe, jusqu’à ce même événement.
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La loi « énergies renouvelables » du 10 mars 2023 facilite l’installation des ouvrages nécessaires à la production d’énergie solaire.
Sélection de l’actualité « Immobilier » marquante de la semaine du 6 mars 2023.
En application des articles 2224 du code civil et L. 137-2, devenu L. 218-2, du code de la consommation, l’action en paiement de travaux et services engagée à l’encontre de consommateurs par un professionnel se prescrit à compter de la date de la connaissance des faits permettant à ce dernier d’exercer son action. Cette date est caractérisée, hormis les cas où le contrat ou la loi en disposent autrement, par l’achèvement des travaux ou l’exécution des prestations, cette circonstance rendant sa créance exigible.
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Le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire, qui n’avait pas à être présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien.
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Le bailleur n’ayant connaissance des faits lui permettant d’agir en paiement de l’indemnité d’occupation qu’à compter du jour où il est informé de l’exercice par le locataire de son droit d’option, le délai de la prescription biennale ne court qu’à compter de cette date et lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l’exercice de son droit d’option, il est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale, dont le délai court à compter de ce même jour.
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Un arrêté du 16 février 2023 met à jour la notice d’information que le bailleur d’un local d’habitation doit annexer au contrat de location.
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Le droit de priorité prévu par l’article L. 424-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ne s’applique pas aux portions de parcelles non utilisées pour l’usage prévu par la déclaration d’utilité publique lorsque l’essentiel des parcelles expropriées a reçu cette destination.
Sélection de l’actualité « Immobilier » marquante de la semaine du 13 mars 2023.
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Un arrêté du 30 janvier 2023 a agréé l’ADIL du Doubs en qualité d’observatoire local des loyers.
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Sélection de l’actualité « Immobilier » marquante de la semaine du 20 mars 2023.
Au quatrième trimestre 2022, l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice du coût de la construction (ICC) subissent une forte hausse. Comme au troisième trimestre, la variation de ce dernier dépasse les 25 % sur neuf ans.
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Dès lors que dans une action relative à la seule expropriation de parties communes, le syndicat des copropriétaires ne peut représenter chaque copropriétaire pour la défense de ses droits sur son lot, il ne peut en conséquence se voir allouer une indemnité de dépréciation du surplus de l’ensemble de la copropriété.
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Lorsque le bien exproprié est un terrain à bâtir soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme, par dérogation à l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
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Créé sous l’égide du ministère de la Transition écologique, le site Histologe permet aux habitants de signaler les difficultés liées à leur logement, de les qualifier et de renvoyer les demandeurs vers le service administratif adapté pour la prise en charge du dossier.
Sélection de l’actualité « Immobilier » marquante de la semaine du 27 mars 2023.
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Les dispositions de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable, dans sa rédaction résultant de la loi Asap du 7 décembre 2020, sont conformes à la Constitution.
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L’obligation de relogement d’un locataire âgé et démuni qui pèse sur le bailleur lui ayant délivré congé porte une atteinte qui peut être disproportionnée aux conditions d’exercice de son droit de propriété.
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Lors d’une conférence de presse qui s’est tenue le 21 mars 2023, l’observatoire CLAMEUR a dressé l’état des lieux du marché locatif immobilier en 2022.
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L’année 2022 a été marquée par l’entrée en vigueur d’une mesure phare d’un point de vue légal, réglementaire et sociétal, la RE 2020. Son approche macro du bâtiment implique des changements en profondeur dans l’approche de la construction. Tour d’horizon de cette mesure avec Aurélie Dauger, avocate associée au sein du cabinet LPA CGR.
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Le ministre délégué à la Ville et au Logement a annoncé le renforcement de la formation initiale, de la formation continue et des contrôles des diagnostiqueurs réalisant des diagnostics de performance énergétique.
Sélection de l’actualité « Immobilier » marquante de la semaine du 3 avril 2023.
Lorsque le bien exproprié, situé à l’intérieur du périmètre d’une ZAC, est soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est, pour les biens non compris dans une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
La procédure de saisie immobilière en cours à la date du jugement ouvrant le redressement judiciaire du débiteur est seulement suspendue, de sorte que les actes de cette procédure intervenus avant le jugement d’ouverture conservent leur fondement juridique et ne sont pas rétroactivement anéantis. Ce faisant, doit être rejetée la tierce opposition formée par le mandataire judiciaire ayant demandé au juge de l’exécution de constater l’arrêt des poursuites du fait de l’ouverture du redressement judiciaire et, en conséquence, l’anéantissement rétroactif des actes de cette procédure d’exécution.
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Lorsqu’il est saisi d’une demande d’annulation du refus de l’autorité compétente de déférer au tribunal administratif des faits de contravention de grande voirie, il appartient au juge de l’excès de pouvoir d’apprécier la légalité d’un tel refus à la date de celui-ci.
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L’installation dans les cœurs de villes de ces bases logistiques indispensables au commerce en ligne a longtemps été facilitée par un flou juridique. Celui-ci vient d’être dissipé conjointement par le Conseil d’État et le gouvernement.
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Sélection de l’actualité « Immobilier » marquante de la semaine du 10 avril 2023.
La rédaction de Dalloz actualité fait une petite pause pendant les vacances de printemps.
La justice doit donner à voir comment elle fonctionne et à quel point le droit joue un rôle de régulation sociale essentiel.
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Un bailleur, constitué en société civile, est tenu de garantir son preneur des troubles de fait émanant des ayants droit d’un associé, ces derniers n’étant pas des tiers au sens de l’article 1725 du code civil.
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En cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut, d’une part, obtenir l’indemnisation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur des travaux lui incombant, en ce compris la perte de chance d’exploiter dans de meilleures conditions et, d’autre part, soit obtenir l’exécution forcée en nature, soit être autorisé à faire exécuter lui-même les travaux et obtenir l’avance des sommes nécessaires à cette exécution, sous réserve dans le dernier cas que les travaux soient effectivement réalisés par la suite.
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Le juge des référés du tribunal administratif de Nice considère qu’un voisin immédiat d’un projet de démolition n’a pas intérêt à agir contre un projet de démolition en relevant qu’il ne s’agit pas d’un projet de construction, il n’y a pas lieu de lui appliquer une présomption d’intérêt à agir.
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Par l’effet combiné de la loi du 6 juillet 1989, de la loi « pouvoir d’achat » du 16 août 2022 et d’un arrêté du préfet de Corse du 11 octobre 2022, au 1er trimestre 2023, l’augmentation de l’indice des loyers de référence s’établit à 3,49 %, sauf en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte (+ 2,49 %) et en Corse (+ 1,99 %).
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Sélection de l’actualité « Immobilier » marquante des semaines des 17 et 24 avril et du 1er mai 2023.
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Le congé donné par un locataire pour l’échéance triennale par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), avant l’entrée en vigueur du décret n° 2016-296 du 11 mars 2016, est régi par l’article 668 du code de procédure civile, de sorte que la lettre envoyée le dernier jour du délai dans lequel la notification doit être réalisée est régulière si elle est présentée par les services de La Poste au destinataire habilité à la recevoir, peu important la date de réception par ce dernier.
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Dès lors que l’immeuble exproprié a fait l’objet d’un arrêté préfectoral le déclarant insalubre à titre irrémédiable, les règles d’évaluation de l’article L. 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ne sauraient être écartées au motif qu’il existe un doute sur l’intention de l’expropriant de démolir le bien.
Faute d’avoir, préalablement à la saisine du juge, adressé au bailleur une demande amiable restée sans réponse, le locataire est irrecevable à agir en diminution du loyer.
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Il incombe à l’acquéreur, à qui l’indemnité dommages-ouvrage a été transférée aux termes du contrat de vente, de la restituer à l’assureur lorsque celle-ci n’a pas été affectée à la reprise des désordres.
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Une instance, relative à la seule annulation d’un congé refusant le renouvellement d’un bail commercial et offrant le paiement d’une indemnité d’éviction, ne fait pas obstacle à une demande d’expertise fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, avant tout procès, destinée au recueil des éléments de preuve nécessaires à l’évaluation et à la fixation des indemnités d’éviction et d’occupation, dont le juge du fond n’a pas été saisi.
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Sélection de l’actualité « Immobilier » marquante de la semaine du 8 mai 2023.
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Si le changement de la règle d’urbanisme en cours d’instance est de nature à permettre une régularisation de l’autorisation en litige, encore faut-il que le pétitionnaire sollicite et obtienne une autorisation permettant d’acter la régularisation.
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Les indicateurs de suivi de l’activité normative pour 2022 ont été publiés par le secrétariat général du gouvernement. La fragmentation de l’Assemblée a fait diminuer l’activité normative.
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Dans une lettre ouverte au président de la République, la FFB, la FNAIM, la FPI, le Pôle Habitat FFB, PROCIVIS et l’UNIS demandent de puissantes mesures d’urgence face à la crise du logement qui s’installe durablement dans notre pays.
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Sélection de l’actualité « Immobilier » marquante de la semaine du 15 mai 2023.
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Quels droits garantir aux copropriétaires minoritaires dans le cadre de la procédure de fixation de l’indemnité d’expropriation ? En particulier, doivent-ils bénéficier de la possibilité de faire appel lorsque le prix fixé ne leur convient pas ? La Cour européenne a eu à répondre à ces questions au début du mois de mai, dans une affaire concernant directement la France.
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Sélection de l’actualité « Immobilier » marquante de la semaine du 22 mai.
La banque dont la faute est à l’origine du préjudice certain causé par l’absence de garantie de livraison, est tenue de réparer intégralement le préjudice subi par le maître d’ouvrage.
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Lorsque le garant exige de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, il est tenu de prouver que ce solde est la contrepartie de travaux qu’il a financés pour achever l’ouvrage.
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Lundi 5 juin 2023, le gouvernement a présenté ses premières mesures pour faire face à la crise du logement pour donner suite aux rapports du Conseil national de la refondation.
Un décret du 31 mai 2023 actualise pour l’année en cours la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et sur les surfaces de stationnement.
Sélection de l’actualité « Immobilier » marquante de la semaine du 29 mai.
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La garantie de livraison ne s’étend pas, sauf stipulation contraire, à l’indemnisation des préjudices distincts du coût d’achèvement de la construction.
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Les négociateurs immobiliers peuvent relever du statut protecteur des agents commerciaux, même s’ils sont des personnes morales. Il faut, et il suffit, que cet intermédiaire dispose effectivement – dans la réalité – du pouvoir de négocier, voire de conclure, des contrats au nom et pour le compte du mandant. L’intitulé du contrat et la volonté des parties ne sont pas des critères à considérer pour l’application du statut des agents commerciaux. Une telle exclusion du rôle de la volonté, et donc de la possibilité de se placer volontairement sous l’empire du statut des agents commerciaux, apparaît juridiquement infondée et appelle, une fois n’est pas coutume, une sévère critique.
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Saisie le 5 juillet 2022, sur le fondement de l’article L. 462-1 du code de commerce, par le ministre de l’Économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, l’Autorité de la concurrence a rendu son avis sur le fonctionnement du marché français de l’entremise immobilière.
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Un arrêté du 2 avril 2023 a agréé l’ADIL du Gard en qualité d’observatoire local des loyers.
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Sélection de l’actualité « Immobilier » marquante de la semaine du 5 juin.
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Le Conseil d’État juge notamment que le règlement du plan local d’urbanisme peut renvoyer à un « cahier de recommandations architecturales » le soin d’expliciter ou de préciser certaines des règles figurant dans le règlement auquel il s’incorpore.
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L’assureur dommages ouvrage, qui dispose d’un recours subrogatoire contre les constructeurs et les assureurs responsabilité civile décennale, peut opposer à son assuré la perte de ce recours pour refuser sa garantie. Il doit alors établir que c’est son assuré qui l’en a privé. Tel n’est pas le cas lorsque le délai d’épreuve expire en cours de traitement de la déclaration.
Sélection de l’actualité « Immobilier » marquante de la semaine du 12 juin.
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Le respect du caractère contradictoire de la procédure prévue par les articles L. 121-1 et suivants du code des relations entre le public et l’administration constitue une garantie pour le titulaire du permis de construire que l’autorité administrative entend rapporter. Eu égard à la nature et aux effets d’un tel retrait, le délai de trois mois prévu par l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme oblige l’autorité administrative à mettre en œuvre la procédure contradictoire préalable à cette décision de retrait de manière à éviter que le bénéficiaire du permis ne soit privé de cette garantie.
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Le Conseil d’État détermine les conséquences qu’emporte l’intégration dans le domaine public de biens immobiliers mis en valeur au titre d’un bail rural, tant sur le contrat de bail que sur l’occupant.
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Les mots « sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée » figurant à la première phrase du premier alinéa du paragraphe III de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sont conformes à la Constitution.
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Le délai de prescription biennale, applicable à l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court, en présence d’une succession de conventions distinctes et dérogatoires, à compter de la conclusion de celle dont la requalification est recherchée.
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Le Conseil d’État précise les conditions permettant au juge de lever la suspension de l’exécution d’un permis de construire, ordonnée en référé.
Sélection de l’actualité « Immobilier » marquante de la semaine du 19 juin.
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Pour apprécier la condition de constructibilité de la zone où est située la parcelle expropriée et la qualifier de « terrain à bâtir, » le juge de l’expropriation ne peut se fonder sur un projet de révision du plan de prévention des risques porté à la connaissance de la commune ou du groupement compétent par les services de l’État, mais non approuvé ni annexé au plan local d’urbanisme.
La Cour de cassation vient de rendre, en matière de droits de mutation à titre gratuit, un arrêt qui peut faire sauter un des derniers verrous à l’application du dispositif « Dutreil ».
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Un arrêté préfectoral du 30 mai 2023 fixe, à compter du 1er juillet 2023 et pour un an, les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés applicables sur le territoire de la ville de Paris.
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Si le sous-traité annulé a été exécuté, la créance de restitution du sous-traitant correspond au coût réel des travaux réalisés, à l’exclusion de ceux qu’il a effectués pour reprendre les malfaçons dont il est l’auteur.
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Au premier trimestre 2023, l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice du coût de la construction (ICC) subissent une forte hausse. Comme aux troisième et quatrième trimestres 2022, la variation de ce dernier dépasse les 25 % sur neuf ans.
Il résulte de l’article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime que le bénéficiaire d’un droit de reprise n’est pas tenu de justifier du dépôt de cette déclaration dès la date d’effet du congé, mais seulement avant de mettre en valeur les biens.
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L’interdiction des sanctions pour défaut de paiement des « loyers et charges » dont l’échéance de paiement intervient pendant la période protégée, prévue à l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020, ne s’applique pas aux effets d’une clause résolutoire acquise antérieurement à la période protégée, dont la suspension était conditionnée au respect d’un échéancier fixé par le juge.
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Dans une nouvelle préconisation, le GRECCO s’intéresse à la délégation générale de pouvoirs que l’assemblée générale des copropriétaires peut consentir au conseil syndical et alerte sur les précautions qu’il convient de prendre.
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L’action en répétition prévue par l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime est, sauf lorsqu’elle est exercée à l’encontre du bailleur, soumise au délai de prescription de droit commun, réduit, par la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, de trente ans à cinq ans.
L’action en répétition de l’indu peut être engagée non seulement contre celui qui a reçu le paiement, mais aussi contre celui pour le compte duquel il a été reçu.
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Les règles applicables en matière de location d’un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme ne se cumulent pas avec celles relatives aux changements d’usage des locaux meublés d’habitation.
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Un arrêté du 27 juin 2023 fixe les modalités de calcul du taux d’usure applicable aux syndicats de copropriétaires.
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Sélection de l’actualité « Immobilier » marquante de la semaine du 26 juin.
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L’action des vendeurs, fondée sur l’exercice régulier de la faculté contractuelle de rachat prévue à l’acte de vente, est une action personnelle soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.
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Le maître de l’ouvrage qui conclut un contrat d’architecte en rapport direct avec son activité professionnelle ne peut pas se prévaloir des dispositions du code de la consommation relatives aux clauses abusives, qu’il bénéficie ou non de compétences techniques dans le domaine de la construction.
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Une loi du 7 juillet 2023 maintient les boucliers loyers d’habitation et commerciaux jusqu’aux indices du 1er trimestre 2024.
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Le délai de six semaines imparti au défendeur pour notifier au demandeur son mémoire en réponse commence à courir dès la notification du mémoire du demandeur même lorsque la juridiction saisie par celui-ci est incompétente, dès lors qu’en cas de renvoi devant une autre juridiction de l’expropriation, l’instance régulièrement engagée devant la juridiction initialement saisie se poursuit en l’état devant la juridiction de renvoi, sans suspension ou interruption de l’instance.
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L’assurance obligatoire de responsabilité décennale n’a pas vocation à garantir les ouvrages dits non soumis qui figurent à l’article L. 243-1-1, I, du code des assurances. Ce texte, posant une exception au principe voulant que tout ouvrage est couvert par une police obligatoire, est d’interprétation stricte. Ainsi, en présence d’une pluralité d’ouvrages pour un même programme, chaque ouvrage est analysé de manière autonome.
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Sélection de l’actualité « Immobilier » marquante de la semaine du 3 juillet.
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Les locaux à usage industriel sont exclus du champ d’application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Au sens de ce texte, doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou à la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant.
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La demande tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut né du maintien en possession du locataire à l’issue d’un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l’article L. 145-5 du code de commerce, n’est pas soumise à la prescription.
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Par l’effet combiné de la loi du 6 juillet 1989, de la loi « pouvoir d’achat » du 16 août 2022 et d’un arrêté du préfet de Corse du 11 octobre 2022, au 2e trimestre 2023, l’augmentation de l’indice des loyers de référence s’établit à 3,50 %, sauf en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte (+ 2,50 %) et en Corse (+ 1,99 %).
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L’importance de la servitude occulte exigée par l’article 1638 du code civil ne conditionne que la résiliation de la vente, et non l’indemnisation du préjudice pouvant résulter pour l’acquéreur de toute servitude non apparente non déclarée lors de la vente.
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Dans un arrêt rendu le 13 juillet 2023, la Cour de justice de l’Union européenne répond à un renvoi préjudiciel concernant les prêts hypothécaires avec taux d’intérêt variable comportant des indices de référence pour déterminer comment interpréter la directive 93/13/CEE sur les clauses abusives en pareille situation.
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La loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite a été publiée au Journal officiel du 28 juillet.
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Un décret du 29 juillet 2023 codifie les règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation et assimilés dans le code de la santé publique et renumérote les articles du même code relatifs à l’entretien des foyers et appareils de chauffage, de cuisine et de production d’eau chaude à combustion et au ramonage des conduits de fumée.
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Une décision du ministre de l’Agriculture et de la souveraineté alimentaire du 25 juillet 2023 (JO du 3 août) fixe le barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles en 2022.
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L’action en garantie des vices cachés doit être exercée par l’acquéreur dans un délai de prescription de deux ans, courant à compter de la découverte du vice, ou, en matière d’action récursoire, de l’assignation principale, sans pouvoir excéder un délai butoir de vingt ans suivant la date de la vente conclue par la partie recherchée en garantie.
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Un décret du 18 août 2023 modifie le décret « logement décent » du 30 janvier 2002 et les contrats-types de location afin de prendre en compte le calendrier échelonné des critères minimaux de performance énergétique.
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Un décret du 20 juillet 2023 reconduit pour un an les mesures en vigueur.
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La demande en justice, même en référé, interrompant le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion, une assignation en référé-expertise, qui tend à faire établir avant tout procès la preuve d’un empiétement, est interruptive de la prescription acquisitive trentenaire.
