L’arrêté constatant pour 2023 l’indice national des fermages est publié.
Au deuxième trimestre 2023, le marché immobilier d’Île-de-France enregistre de fortes contractions des volumes de ventes et des baisses annuelles des prix généralisées.
Un locataire ne peut pas invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers en raison d’infiltrations affectant le local loué et concernant le clos et le couvert, si les infiltrations alléguées n’ont pas rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.
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Dalloz actualité revient sur les principales propositions formulées par la Cour de cassation dans son Rapport annuel pour l’année 2022, mis en ligne il y a quelques jours sur son site internet.
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La révision des seuils de ressources 2023/2024 en deçà desquels un bailleur ne peut imposer à son locataire un bail de sortie de la loi de 1948 est connue.
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Les mesures de police administrative relatives à la sortie des personnes de leur domicile et à leur circulation, prises en application de dispositions autres que celles mentionnées à l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, quand bien même elles affecteraient l’activité économique des locataires, n’interdisent pas la mise en œuvre de mesures conservatoires par les bailleurs.
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La mise à disposition, par l’effet d’un bail emphytéotique consenti par une commune à une société, d’une centrale hydroélectrique, en vue de la production et de la vente d’électricité à un fournisseur d’énergie, en ce qu’elle favorise la diversification des sources d’énergie et participe au développement des énergies renouvelables, constituant une opération d’intérêt général relevant de la compétence de la commune, c’est à bon droit qu’une cour d’appel retient qu’il s’agit d’un bail emphytéotique administratif et en déduit que le litige né de ce bail relève des juridictions de l’ordre administratif.
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Dans un arrêt rendu le 14 septembre 2023, la troisième chambre civile vient préciser l’incidence d’une clause de faculté de résiliation unilatérale dans le contexte d’un contrat conclu sous condition suspensive.
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L’article L. 145-7-1 du code de commerce, qui déroge à la faculté de résilier le bail à échéance triennale reconnue au locataire par l’article L. 145-4 du code de commerce, n’est pas applicable aux baux renouvelés soumis au seul article L. 145-12 du même code.
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Sont irrecevables les questions prioritaires de constitutionnalité (QPC) qui n’explicitent pas ce que recouvrirait le « principe du statut d’ordre public du fermage agricole » et ne précisent pas les droits conférés par ce statut, dont le fermier entend se prévaloir, et en quoi la disposition législative critiquée porterait atteinte aux principes constitutionnels garantis par la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen (DDH).
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La convention quinquennale 2023-2027 conclue entre l’État et Action Logement amplifie la caution locative Visale et pourrait en faire bénéficier à de nouvelles populations.
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En cas de procédure de vérification des comptes stipulée contractuellement par les parties, le maître d’ouvrage doit contester le mémoire définitif de l’entrepreneur dans les délais prévus par la procédure contractuelle de clôture des comptes, conformément à la norme Afnor NF P 03-001.
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La Cour de cassation indique quel ordre juridictionnel est compétent à l’égard des décisions prises par une association communale de chasse agréée, puis la condition d’adhésion en cas de fusion de communes.
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Consacrée par l’article 14-1 de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975, l’obligation de vérification du maître de l’ouvrage ne s’étend pas au contrôle du caractère antérieur ou simultané de la délivrance de l’acte de cautionnement à la conclusion des contrats de sous-traitance.
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La Commission nationale d’aménagement commercial (CNAC), appelée à se prononcer sur une nouvelle demande d’autorisation d’exploitation commerciale déposée consécutivement au refus d’un précédent projet sur le même terrain, n’est pas tenue de faire explicitement mention, dans sa seconde décision, des motifs et observations critiques qui avaient fondé sa première décision.
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Panorama rapide de l’actualité « Immobilier » de la semaine du 18 septembre 2023.
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Les QPC ne sont pas recevables dès lors qu’elles n’explicitent pas ce que recouvrirait le « principe du statut d’ordre public du fermage agricole », ni ne précisent les droits conférés par ce statut et dès lors qu’elles ne précisent pas en quoi la disposition législative critiquée porterait atteinte aux principes constitutionnels garantis par les articles 4, 13 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen (DDH), ne permettent pas à la Cour de cassation d’en vérifier le sens et la portée.
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L’amende civile prévue par l’article L. 324-1-1, V, alinéa 2, du code du tourisme, est applicable aux seules personnes offrant à la location un meublé de tourisme déclaré comme leur résidence principale.
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L’action directe du maître de l’ouvrage contre l’assureur peut être prolongée au-delà de dix ans si l’assureur est encore exposé au recours dson assuré.
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La garantie financière exigée des professionnels exerçant des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce s’applique à toute créance ayant pour origine un versement, ou une remise, effectué à l’occasion de l’une de ces opérations. Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible, et que la personne garantie est défaillante, quelle que soit la cause de cette défaillance.
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La résolution d’un contrat de vente à charge de rente viagère opère rétroactivement tout en laissant subsister la clause prévoyant expressément ce qui demeurerait acquis au vendeur, de sorte que le juge ne peut fixer la créance due par l’acquéreur au-delà, sans préciser qu’il laisse les sommes à titre de dommages-intérêts.
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Panorama rapide de l’actualité « Immobilier » de la semaine du 25 septembre 2023
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Un décret du 27 septembre 2023 fixe les règles d’évolution des loyers soumis à la loi du 1er septembre 1948 à compter du 1er juillet 2023.
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L’article 621 du code de procédure civile ne fait pas obstacle à la recevabilité d’un pourvoi formé sur le fondement de l’article 618 du même code contre plusieurs décisions inconciliables entre elles, lorsqu’un premier pourvoi pour contrariété de décisions a été déclaré irrecevable sans examen au fond et que l’irrecevabilité constatée a été régularisée.
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Au deuxième trimestre 2023, l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice du coût de la construction (ICC) subissent une forte hausse. La variation de ce dernier dépasse les 25 % sur neuf ans.
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Les restrictions au droit de propriété grevant les lots d’un groupement d’habitations ont un caractère réel et s’imposent aux acquéreurs des lots de ce groupement, même si elles ne figurent pas dans leur acte de vente, dès lors que les documents qui les contiennent ont été publiés au fichier immobilier.
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Dans ce premier épisode consacré aux montages contractuels liés à l’installation de systèmes photovoltaïques sur toiture d’immeubles bâtis ou à bâtir, Claire Jouffrey, avocate associée au sein du département immobilier chez Fidal Paris, s’intéresse au cas où le propriétaire de l’immeuble est en capacité de financer cette installation. Â
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Panorama rapide de l’actualité « Immobilier » de la semaine du 2 octobre 2023.
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Dès lors que l’autorisation d’exploitation d’un Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) n’est attachée ni à l’immeuble ni à son propriétaire et que l’acte de vente ne comporte aucun engagement du vendeur quant au maintien des autorisations administratives existantes au jour de la vente, le transfert de l’EHPAD vers un autre lieu d’exploitation ne constitue pas un fait d’éviction dont le vendeur doit garantie.
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Le conseil d’administration de l’Anah du 6 septembre 2023 a décidé de majorer de 15 points le taux maximal de subvention pour la réalisation des travaux de rénovation énergétique au titre de MaPrimeRénov’ Sérénité. Cette majoration exceptionnelle, d’environ 4 300 € (hors bonus), s’applique aux dossiers de demandes d’aides déposés par les propriétaires occupants modestes et très modestes entre le 1er octobre et le 31 décembre 2023. Elle a pour objectif de relancer la dynamique de dépôt de ces dossiers, actuellement en baisse de 22 % par rapport à la même période en 2022.
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Si la responsabilité décennale suppose l’apparition, dans le délai d’épreuve, d’un désordre de nature décennale, le juge peut admettre la réparation d’un dommage matériel dès lors qu’il conduit à exposer actuellement les utilisateurs d’ouvrage à un risque sanitaire quand bien même il n’est pas démontré que ce risque s’est d’ores et déjà réalisé.
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L’obligation de justifier dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise n’est pas édictée à peine de nullité ; dans son appréciation de l’intention du bailleur de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, le juge du fond peut tenir compte d’éléments postérieurs à la date de délivrance du congé dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention.
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Par l’effet combiné de la loi du 6 juillet 1989, de la loi « pouvoir d’achat » du 16 août 2022 modifiée et d’un arrêté du préfet de Corse du 11 octobre 2022, au 3e trimestre 2023, l’augmentation de l’indice des loyers de référence s’établit à 3,49 %, sauf en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte (+ 2,50 %) et en Corse (+ 2,00 %).
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La condition de prépondérance prévue à l’article 885 R du code général des impôts, alors applicable, permettant d’exonérer de l’assiette de l’ISF des biens loués meublés, s’analyse à l’aune du bénéfice net, et non des recettes brutes.
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Pour la Cour de cassation, l’information du procureur de la République telle que l’exige l’article L. 172-5 du code de l’environnement ne s’applique pas à la constatation d’infractions sur un terrain agricole. De même, la seule circonstance qu’un terrain agricole soit clos et raccordé à l’eau courante ne suffit pas à lui conférer le caractère d’un domicile.
Une demande d’entraide pénale adressée par les autorités indiennes a conduit à la mise en œuvre d’une saisie immobilière en France. La contestation de l’ordonnance l’ayant autorisée a permis de soulever différentes questions sur le régime juridique des saisies réalisées dans ce cadre, notamment relatives aux motifs de refus, à la possibilité d’ordonner plusieurs saisies sur le même bien et à l’ordre de parole des parties devant la chambre de l’instruction.
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La loi « immigration » du 26 janvier 2024 aggrave les peines encourues en matière d’habitat indigne lorsque la victime est un occupant « personne vulnérable », notamment un ressortissant étranger en situation irrégulière.
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Sélection de l’actualité « Immobilier » marquante de la semaine du 22 janvier 2024.
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Si tout mode de preuve permet d’établir qu’un local est réputé à usage d’habitation, la seule de production de la déclaration récapitulative modèle R reste insuffisante.
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Nous revenons sur un arrêt rendu il y a quelques mois qui, bien que non publié au Bulletin, fait figure d’arrêt de principe, selon lequel l’absence de communication d’un état des risques de moins de six mois n’entraîne la résolution du bail que lorsque ce manquement est d’une gravité suffisante.
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Une convention d’occupation précaire n’étant pas un bail, le propriétaire du local n’est pas soumis à l’obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du code civil.
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La première étape du parcours de travaux devra consister à atteindre au moins deux classes de DPE et traiter deux postes d’isolation.
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Sélection de l’actualité « Immobilier » de la semaine du 15 janvier 2024.
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L’action en nullité de la déclaration de préemption, prévue à l’article L. 412-8, alinéa 4, du code rural et de la pêche maritime, se prescrit par cinq ans à compter de la date d’expiration du délai imparti au préempteur par la mise en demeure qui lui a été adressée, par le propriétaire vendeur ou l’acquéreur évincé, pour réaliser l’acte de vente authentique.
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Selon le 29e rapport de la Fondation Abbé Pierre, la bombe sociale du logement est en train d’exploser sous nos yeux et la crise du logement s’accélère de manière très inquiétante.
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La cession d’un bail rural, même autorisée en justice, ne produit effet à l’égard du bailleur que s’il est partie à l’acte de cession, si l’acte lui est notifié ou s’il en prend acte. La qualité de preneur du destinataire du congé s’appréciant à la date de sa délivrance, un congé est valablement délivré au preneur en place, futur cédant de son bail rural, tant que la cession n’est pas devenue opposable au bailleur dans les conditions précitées.
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Sélection de l’actualité « Immobilier » marquante de la semaine du 29 janvier.
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La rédaction de Dalloz actualité fait une petite pause hivernale.
Nous serons de retour dès le mardi 27 février 2024.
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Deux arrêts de la Cour de cassation en matière de contentieux pénal de l’urbanisme apportent des éclairages sur la mise en conformité des lieux ou ouvrages ordonnée à la suite d’une condamnation.
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Sélection de l’actualité « Immobilier » marquante de la semaine du 5 février.
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Si le propriétaire du fonds assujetti entend transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée, il ne peut proposer comme nouvelle assiette qu’un endroit aussi commode et, partant, ne doit pas méconnaître les prescriptions d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles.
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Dans une opération d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation comportant un emprunt dont le remboursement du capital est différé à dix ans, le point de départ de l’action en responsabilité engagée par l’acquéreur contre des professionnels pour manquement à leurs obligations d’information, de conseil ou de mise en garde est le jour où le risque s’est réalisé, soit celui où l’acquéreur a appris qu’il serait dans l’impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté.
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En vertu de l’article L. 134-8 du code forestier, un propriétaire ne peut être soumis à l’obligation de débroussaillement et de maintien en état débroussaillé de son terrain, au titre des 3° et 4° de l’article L. 134-6 de ce code, que lorsque le fonds en question se trouve en zone urbaine.
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Si des travaux réalisés illégalement par le preneur ont entraîné une dégradation du fonds, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état en cours de bail, Il peut demander, à l’expiration du bail, l’allocation d’une indemnité ; en revanche, le renouvellement du bail ne prive pas le bailleur de la possibilité d’en demander la résiliation, lorsque les agissements du fermier ont compromis la bonne exploitation du fonds, même antérieurs à ce renouvellement, et se sont produits ou prolongés au cours du bail renouvelé.
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Sélection de l’actualité « Immobilier » marquante des semaines des 12, 19 et 26 février.
Lors d’une conférence de presse qui s’est tenue le 29 février 2024, les notaires du Grand Paris ont dressé le bilan 2023 du marché immobilier résidentiel ancien en Ile-de-France et ont esquissé les tendances à venir. Ils se sont également intéressés aux achats immobiliers réalisés par les étrangers.
Le copropriétaire, qui vote en faveur d’une résolution de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic, s’il n’est pas recevable à demander l’annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de sa faute.
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Une action introduite devant le juge des loyers commerciaux par assignation sans mémoire préalable est irrecevable et la situation ne peut pas être régularisée par un mémoire postérieur à la saisine du juge.
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Lorsqu’il relève qu’une clause contestée du règlement de copropriété relative à la répartition des charges n’est pas conforme aux dispositions légales et réglementaires, le juge doit, d’une part, non pas annuler, mais réputer cette clause non écrite, d’autre part, procéder à une nouvelle répartition des charges en fixant lui-même toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose.
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Le document informatif institué par l’article 1, I, du décret n° 2017-923 du 9 mai 2017, remis par le commissaire de justice ou déposé au domicile ou à la résidence du destinataire d’une assignation aux fins de prononcé ou de constat de la résiliation d’un bail d’habitation, n’est pas un acte de procédure au sens de l’article 114 du code de procédure civile
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Comme en matière d’action directe du tiers lésé, la recevabilité de l’action en garantie dirigée contre un assureur n’est pas subordonnée à la mise en cause de son assuré.
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Ayant souverainement relevé que l’activité exercée par la société gérante de lots à usage d’habitation situés en étages dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, la cour d’appel en a exactement déduit que cette activité n’était pas de nature commerciale.
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Sélection de l’actualité marquante « Immobilier » de la semaine du 4 mars.
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La loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, dite « loi anti-squat », durcit la répression du squat en triplant l’amende et la peine de prison encourues.
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Tout en rappelant le principe selon lequel seul peut être indemnisé le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation, la Cour de cassation juge, et c’est une nouveauté, qu’alors même que l’action publique en démolition serait prescrite, la dépossession d’une construction édifiée irrégulièrement et située sur une parcelle inconstructible, n’ouvre pas droit à indemnisation.
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Est réputée non écrite, la clause insérée dans un bail à ferme, selon laquelle le bailleur donne son accord pour l’apport par le preneur de son droit à une société, sans aucune identification du bénéficiaire de cette autorisation.
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La clause d’un bail à ferme fixant le fermage à une fraction de la récolte du fermier est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite
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Sélection de l’actualité marquante « Immobilier » de la semaine du 11 mars.
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La seule sanction prévue en cas de non-respect des conditions de maintien d’un prêt à taux zéro étant l’obligation de rembourser l’intégralité de ce prêt, le locataire ne peut s’en prévaloir pour justifier le défaut de paiement du loyer stipulé par le contrat de location.
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Sélection de l’actualité « Immobilier » marquante de la semaine du 18 mars.
L’action récursoire d’un responsable contre l’assureur de responsabilité d’un coresponsable se prescrit selon les mêmes règles que celles applicables à l’action récursoire contre cet autre responsable. En conséquence, l’action récursoire de l’assureur d’un constructeur, subrogé dans les droits de son assuré, contre l’assureur d’un autre constructeur n’est pas prescrite tant que le délai prévu à l’article 2224 du code civil n’est pas expiré, peu important que l’assureur ainsi recherché ne soit plus exposé au recours de son assuré, en raison de l’expiration de la prescription biennale de l’article L. 114-1 du code des assurances.
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La juridiction administrative est seule compétente pour connaître de l’action en indemnisation de dommages de travaux publics, même s’il existe un bail commercial entre la personne publique pour le compte de laquelle sont effectués les travaux et la victime de ces dommages.
Le Conseil d’État reprend l’apport de son avis Barrieu et rappelle qu’un bouleversement de l’économie générale du projet n’est pas un obstacle à la régularisation et que le juge ne saurait se substituer au service instructeur.
Revirement de jurisprudence prévisible : l’abus de confiance peut désormais porter sur un immeuble, remis à titre précaire. L’usage abusif de l’immeuble qui porte atteinte de façon irrémédiable à son utilité et traduit la volonté manifeste de l’auteur de se comporter, même momentanément, comme un propriétaire, s’analyse en un détournement entrant dans le champ de l’article 314-1 du code pénal.
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Nous serons de retour dès le mardi 16 avril 2024.
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Si les éléments d’équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage, ils ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun, non soumise à l’assurance obligatoire des constructeurs.
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La ville de Paris souhaite promouvoir un modèle de ville solidaire et mixte. À cet effet, le futur PLU-B comporte de nouvelles obligations en matière de logement. Les obligations de création de logements, notamment sociaux, vont ainsi être renforcées. Explications avec Hélène Cloëz, avocate associée, spécialisée en droit de l’urbanisme au sein du cabinet LPA.
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Le fonds qui bénéficie d’une tolérance de passage permettant un accès suffisant à la voie publique pour les besoins de son exploitation n’est pas enclavé tant que cette tolérance est maintenue, peu important qu’elle ne soit pas personnellement accordée au propriétaire mais à celui qui exploite ce fonds.
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Au quatrième trimestre 2023, l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) augmente de 5,55 %, l’indice des loyers commerciaux (ILC) de 5,22 % et l’indice du coût de la construction (ICC) de 5,36 %. La variation de ce dernier dépasse 25 % sur neuf ans.
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