Consignation du prix de vente et droit de préemption urbain

Si bien des arrêts existent sur la consignation en cas de préemption urbaine, cet arrêt aborde ce thème de façon inédite. Six mois après la réalisation d’une vente immobilière sous conditions suspensives, la communauté urbaine de Lyon exerça son droit de préemption au prix de la promesse de vente et informa le vendeur d’une consignation du prix de vente. Ce dernier assigna la métropole de Lyon en rétrocession de son bien. Entre-temps, il avait vu son recours contre l’arrêté contestant l’exercice du droit de préemption rejeté par la juridiction administrative.

Son action en rétrocession fut également rejetée par la cour d’appel.

À l’appui de ses moyens, le vendeur contestait les conditions de consignation du prix de vente, qu’il estimait non respectées. Les deux questions se posant devant la Cour de cassation étaient ainsi les suivantes :

• l’existence d’un recours en annulation devant la juridiction administrative caractérise-t-elle une situation d’obstacle au paiement justifiant la consignation prévue par l’article L. 213-14 du code de l’urbanisme ?

• L’article 642 du code de procédure civile, qui permet une prorogation du délai expirant un dimanche, est-il applicable au délai pour agir en consignation prévu par le code de l’urbanisme ?

La Cour de cassation rejette le pourvoi et valide, quant aux deux moyens, le raisonnement de la cour d’appel. L’article L. 213-14 du code de l’urbanisme régit les modalités de paiement du prix de vente lorsque le droit de préemption urbain est exercé. La disposition fixe un délai de quatre mois pour le paiement du prix en cas d’acquisition, ou, en cas d’obstacle au paiement, pour la consignation. Elle prévoit qu’en l’absence de paiement ou de consignation, le vendeur retrouvera sa liberté contractuelle et donc la faculté de vendre le bien à qui elle le souhaite. Avant l’entrée en vigueur de la Loi ALUR (L. n° 2014-366, 24 mars 2014), le délai était de six mois, et c’est ce délai qui est applicable aux faits de l’arrêt. Il est à noter que l’ancienne disposition était moins souple pour le vendeur qui, en l’absence de paiement ou de consignation, pouvait agir en rétrocession du bien. C’est ainsi sur ce fondement qu’agissait le demandeur au pourvoi, qui soutenait le manquement aux conditions pour consigner prévues à l’article L. 213-14 du code de l’urbanisme pour justifier son action en rétrocession du bien. Il essayait également de faire jouer l’absence de prorogation du délai qui arrivait à expiration un dimanche. Mais la Cour de cassation, en se rangeant derrière l’appréciation des juges du fond dont elle valide le contenu, n’est pas de cet avis.

La condition relative à l’ouverture de la consignation : caractérisation de la notion d’obstacle au paiement

L’article L. 213-14 du code de l’urbanisme exige qu’en cas d’obstacle au paiement, la consignation de la somme due doit être effectuée par le titulaire du droit de préemption. Mais qu’est-ce qu’un obstacle au paiement ? Pour les juges du fond, l’obstacle se caractérisait par l’existence d’un recours en annulation que le vendeur avait préalablement formé devant la juridiction administrative. Ces derniers se sont fondés sur l’hypothèse où le juge administratif aurait annulé la décision administrative d’exercice du droit de préemption urbain sur l’immeuble. Dès lors, une telle réponse aurait constitué, pour la communauté urbaine de Lyon, un « risque avéré de non-représentation » du vendeur, ou plus concrètement, un risque que le vendeur garde la somme conclue du fait de la vente et ne la restitue pas au titulaire. La troisième chambre civile illustre la notion d’obstacle au paiement, offrant ainsi une interprétation de l’article L. 213-14 qui permettra sans aucun doute aux titulaires du droit de préemption urbain d’avoir une meilleure marge de manœuvre lors de la consignation, dans les cas où une méfiance existe à l’égard du vendeur.

L’argument du demandeur au pourvoi n’avait en outre guère de chance de prospérer, puisque ce dernier considérait que « seule l’existence d’un obstacle au paiement de l’indemnité d’expropriation permet à l’expropriant de prendre possession du bien exproprié en consignant le montant de l’indemnité ». Or une telle exigence ne concerne qu’un cas spécifique, qui est celui où la mairie propose un prix inférieur au prix de vente et où le vendeur manifeste son désaccord : alors l’article 214-4 du code de l’urbanisme, qui dispose qu’« à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation », trouve à s’appliquer. Or, dans ce cas d’espèce, la mairie avait préempté au prix de vente initial et, donc, telle disposition ne pouvait s’appliquer, ce qu’ont rappelé les juges du fond, approuvés par la troisième chambre civile.

La condition relative au délai pour consigner : applicabilité des dispositions du code de procédure civile

La loi ALUR a modifié le délai applicable pour agir en paiement ou en consignation en le réduisant : quatre mois au lieu de six dans l’ancienne version de l’article L. 213-14 du code de l’urbanisme, dans les temps qui suivent – les dispositions n’ont sur ce point pas changé –, « soit la décision d’acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d’expropriation, soit la date de l’acte ou du jugement d’adjudication ».

La disposition n’en dit pas plus sur la computation du délai. Or le délai des six mois trouvait à s’appliquer un dimanche et la commune avait agi le lundi. Un tel délai devait-il être considéré comme ayant expiré, rendant le titulaire de l’action forclos, ou bien était-il prorogé au lundi suivant ?

L’article 642 du code de procédure civile énonce une prorogation : « Tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures », mais « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ». Pour le demandeur au pourvoi, un tel article n’était pas applicable car « les règles de computation des délais de procédure ne s’appliquent pas aux délais prévus pour l’accomplissement d’un acte ou d’une obligation de nature non contentieuse ». La troisième chambre civile justifie l’applicabilité d’un tel mode de computation des délais de façon assez laconique, en faisant référence, sans le citer, au contenu de l’article 640 du code de procédure civile qui évoque que les règles de computation s’appliquent « lorsqu’un acte ou une formalité doit être accompli avant l’expiration d’un délai ».

Or l’applicabilité d’un tel article au cas d’espèce ne va pas de soi. Une interprétation stricte de la loi porterait à penser que les dispositions des articles 640 et suivants sont dans le code de procédure civile et concernent donc… les délais de procédure, et plus précisément des procédures en cours. D’ailleurs, le chapitre « la computation des délais » relève des délais, actes d’huissiers de justice et notifications relatives au livre Ier, sur les dispositions communes à toutes les juridictions. Il n’en va pas ainsi de l’action litigieuse ici, qui était une action en consignation du prix.

Cependant, il n’existe pas, en droit positif, d’autres dispositions communes relatives aux délais. Les articles 640 et suivants relatifs à la computation des délais semblent avoir une valeur de principe de droit, voire de droit commun, de computation des délais. En outre, on peut considérer que, si, formellement, il n’y avait pas, dans le cas d’espèce, de procédure ou d’instance, du point de vue substantiel en revanche, un contentieux était déjà né puisque la consignation avait lieu en réaction au recours qu’avait intenté le vendeur devant la juridiction administrative. L’applicabilité de l’article 642 signifierait ainsi qu’il y a, par extension, un contentieux qui rayonne sur l’action en consignation.