Contrat de séjour : qualification exclusive de celle de louage de chose

La qualification des contrats est un aspect fondamental du droit civil (P. Jestaz, La qualification en droit civil, Droits 1993, n° 18, p. 45). Pouvant se définir comme l’opération intellectuelle consistant à classer un contrat concret dans une catégorie (A. Bénabent, Droit des contrats spéciaux civils et commerciaux, 13e éd., LGDJ, 2019, n° 8, p. 23), elle « suppose de rattacher une situation de fait donnée à une catégorie prédéfinie en vérifiant que la première satisfait aux critères d’identification de la seconde » (P. Puig, Contrats spéciaux, 8e éd., Dalloz, coll. « Hypercours », 2019, n° 25, p. 33). Ceci requiert donc, dans un premier temps, d’identifier les éléments caractéristiques d’une catégorie contractuelle donnée pour, dans un second temps, vérifier qu’ils peuvent être retrouvés dans le contrat dont la qualification est recherchée. Une telle opération est d’une importance cruciale : elle est, en effet, le préalable nécessaire à la détermination du régime juridique applicable à un rapport contractuel donné (G. Virassamy, note ss Com. 4 juill. 1989, D. 1990. 246 ). Il s’agit donc d’une opération de droit, soumise au contrôle de la Cour de cassation. Ainsi, dans un arrêt rendu le 3 décembre 2020, la troisième chambre civile a-t-elle eu l’occasion de préciser que le contrat de séjour est exclusif de la qualification de contrat de louage de chose, le régime spécial de responsabilité du locataire en cas d’incendie ne pouvant dès lors trouver application.

En l’espèce, un contrat de séjour avait été conclu entre une personne âgée et une société exploitant un EPHAD. Un incendie, dont l’origine est demeurée indéterminée, s’étant déclaré dans la chambre de la résidente, l’assureur de cette dernière a été assigné en réparation des dommages causés par le sinistre par la société (et son assureur subrogé dans ses droits) sur le fondement de l’article 1733 du code civil. Aux termes de celui-ci, en présence d’un contrat de louage de chose, le locataire répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que ce dernier est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. La cour d’appel a fait droit à cette demande, en affirmant, pour faire application du régime du louage de chose s’agissant de la responsabilité du locataire en cas d’incendie, qu’« un EPHAD […] consiste à la fois en une prestation d’hébergement relevant du contrat de louage et en prestations de services et de soins, nécessitant qu’il soit fait une application distributive de régimes différents, les obligations mises à la charge des parties coexistant dans la relation contractuelle ».

L’assureur de la résidente forme alors un pourvoi en cassation. Contestant la qualification de louage de chose, il soutient qu’un contrat de séjour, en raison des prestations à caractère médical, de services et de soins qu’il prévoit, n’est pas, fût-ce pour partie, soumis aux règles relatives au louage de chose. La cour d’appel aurait donc violé les articles 1709 et 1733 du code civil, ainsi que les articles L. 342-1, L. 342-2 et D. 311 du code de l’action sociale et des familles, dans leur rédaction applicable en la cause. La Cour de cassation casse, en effet, sa décision au visa de l’article 1709 du code civil en raison d’une violation, pour fausse application, de ce texte. Rappelant que « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer », elle affirme clairement que « le contrat de séjour au sens de l’article L. 311-4 du code de l’action sociale et des familles est exclusif de la qualification de contrat de louage de chose ».

Il peut, certes, être tentant, face à un contrat complexe, d’opter pour une qualification mixte, conduisant à une application distributive des règles propres à chacune des catégories juridiques retenues. Ainsi, un contrat ayant pour objet l’achat d’une pellicule et son traitement a-t-il pu être qualifié pour partie de vente et pour partie de contrat d’entreprise (Civ. 1re, 25 janv. 1989, n° 87-13.640). De la même façon, les juges du fond avaient cru bon, en l’espèce, de retenir la double qualification de contrat de louage de chose (concernant la prestation d’hébergement) et de prestations de services et de soins. Si elle a le mérite de tenter de rendre compte le plus exactement possible de la spécificité du contrat litigieux, une telle qualification distributive conduit cependant à « dépecer le contrat » pour lui appliquer un double régime (A. Bénabent, « L’hybridation dans les contrats », in Mélanges Jeantin, Dalloz, 1999, p. 27 ; F. Labarthe, « Les conflits de qualification », in Mélanges Bouloc, Dalloz, 2006, p. 539). Elle n’est donc que rarement admise par la jurisprudence.

Une qualification unitaire est, en général, préférée. Il s’agit alors de rechercher la prestation caractéristique du contrat (M.-E. Ancel, La prestation caractéristique du contrat, Economica, 2002). Ripert et Boulanger considéraient déjà qu’il est possible de distinguer une prestation, objet d’une obligation, à laquelle se rapportent les autres obligations que le contrat peut créer (G. Ripert et J. Boulanger, Traité de droit civil d’après le traité de Planiol, t. 2, LGDJ, 1957, n° 241, p. 99). Elle rend compte de la fonction principale du contrat. Prédominante, elle absorbe en quelque sorte l’utilité économique de ce dernier. Les autres obligations, accessoires, ne sont pas prises en compte lors de l’opération de qualification. La règle de l’accessoire conduit en effet à un « procédé de réduction » (expression de P. Voirin, in R. Beudant et P. Lerebours-Pigeonnière, Cours de droit civil français. Tome 4. Les biens, par P. Voirin, 2e éd., Arthur Rousseau, 1938, p. 110, note 3) permettant de négliger ce qui est secondaire. Dans une affaire ayant donné lieu à un arrêt de cassation le même jour que l’arrêt commenté (Civ. 3e, 3 déc. 2020, n° 19-19.670), les juges du fond avaient ainsi qualifié un contrat de séjour de bail, aux motifs qu’il avait « pour objet principal de mettre à la disposition de l’occupante un logement et une cave à titre exclusif en contrepartie d’une redevance couvrant le loyer et les charges de chauffage, d’eau et d’électricité et que les prestations complémentaires portant sur le service des repas, le dispositif d’alarme et les animations [étaient] facultatives et ne présent[ai]ent qu’un caractère accessoire ».

Retenir la qualification de louage de chose présentait, dans les deux espèces, un enjeu de taille : elle permettait, en effet, à la société d’invoquer l’application de l’article 1733 du code civil – propre à ce type de contrat –, lequel fait peser sur le locataire une présomption simple de responsabilité en cas d’incendie.

Bien que le raisonnement suivi par les juges du fond n’ait pas été identique – les premiers retenant une qualification distributive, les seconds une qualification unitaire –, les deux décisions sont cassées par la Cour de cassation pour violation de l’article 1709 du code civil. Selon elle, le contrat de séjour ne peut pas être qualifié (même partiellement) de contrat de louage de chose. La solution n’est guère surprenante au regard de la jurisprudence antérieure. La troisième chambre civile avait déjà précisé que « le contrat de séjour par lequel une maison de retraite s’oblige à héberger une personne âgée et à fournir des prestations hôtelières, sociales et médicales n’[est] pas soumis aux règles du code civil relatives au louage de choses » (Civ. 3e, 1er juill. 1998, n° 96-17.515, D. 1998. 207 ; RDI 1998. 694, obs. F. Collart-Dutilleul et J. Derruppé ; RDSS 1998. 877, obs. J.-M. Lhuillier ). Il semble, en effet, difficile de considérer la mise à disposition d’un local comme la prestation caractéristique d’un tel contrat. Les premiers juges avaient ainsi, en l’espèce, considéré que la résidente et la maison de retraite « étaient liées par un contrat sui generis non assimilable aux dispositions régissant les baux d’habitation dès lors que des services spécifiques étaient proposés aux pensionnaires, dont une prise en charge médicale et paramédicale régie par des dispositions propres issues du code de l’action sociale et des familles ». L’assureur soulignait également, dans son pourvoi, que le contrat de séjour est soumis, soit à un statut (CASF, art. L. 311-4 : « Le contenu minimal du contrat de séjour ou du document individuel de prise en charge est fixé par voie réglementaire »), soit à des dispositions « exclusives de la qualification de louage de chose, au regard du caractère indéterminé de sa durée, du prix du séjour visé par voie réglementaire, du recouvrement des impayés et des modalités de résiliation » (v. moyen annexé à l’arrêt).