Copropriétés dégradées : mieux répondre à l’urgence

Prise en charge des copropriétés dégradées : un vide juridique ancien

Un manque de moyens financiers privés

La rotation des propriétaires est telle au sein des copropriétés qu’il peut en découler des dysfonctionnements en matière de gestion des parties communes. Par ailleurs, les copropriétaires peuvent se perdre dans leurs obligations découlant du statut de 1965 (prise de décision, dépenses, etc.). S’ajoute à cela l’appauvrissement des habitants de certains secteurs, que des charges trop lourdes viennent écraser. Enfin, la dégradation des équipements extérieurs de la copropriété et de l’environnement urbain peut entraîner une perte de valeur des immeubles.

De nombreuses années d’insécurité normative : un encadrement jeune et fragile

L’appellation « copropriété en difficulté » n’a vu le jour qu’en 1990 et fut accompagnée de simples plans de sauvegardes qui, en pratique, étaient difficilement et rarement applicables. Ce n’est qu’en 2010 qu’ont été établis les premiers dispositifs juridiques. Le régime de la copropriété était trop enraciné dans le droit privé pour qu’une quelconque aide publique vienne y remédier.

Des tentatives d’amélioration contemporaines 

Puissance publique et propriété privée : une conciliation nécessaire

À la suite de son rapport de 2012 (Prévenir et guérir les copropriétés en difficulté), l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) a mis en place des dispositifs d’observation, de prévention et d’intervention. La loi ALUR du 24 mars 2014 a précisé et renforcé ces orientations. Elle a non seulement réformé les procédures civiles existantes (le droit des procédures collectives n’est pas applicable), mais également ajouté aux plans de sauvegarde créés en 1996 un cadre renforcé d’action publique reposant sur des opérations de redressement des copropriétés (Orcod). Ce cadre renforcé fait intervenir l’administration au-delà des compétences qu’elle se réservait antérieurement, en ce qu’elle ne se cantonne plus aux...