La tolérance de passage s’oppose à l’établissement de la servitude de désenclavement

L’article 682 du code civil dispose que « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, […], est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ». Comme toute servitude, l’objectif ici poursuivi est d’éviter la sclérose des utilités du fonds qui résulterait immanquablement de l’impossibilité pour son utilisateur d’y accéder ou du moins d’y accéder convenablement pour y déployer l’activité de son choix. En conséquence, le législateur impose aux propriétés foncières contiguës du fonds enclavé qu’elles souffrent de l’instauration d’un droit réel permettant l’utilisation normale du fonds dominant, quelle qu’en soit la destination (Civ. 3e, 7 avr. 1994, n° 89-20.964, D. 1995. 193 , obs. A. Robert ; Defrénois 1994. 1160, obs. Souleau). Même si cette preuve n’est pas toujours suffisante (Civ. 1re, 4 mai 1964, n° 62-12.948 ; Civ. 3e, 17 juin 1992, n° 90-19.610, JCP 1993 I. 3668, n° 12, obs. H. Périnet-Marquet ;  22 oct. 2015, n° 14-17.617, AJDI 2016. 64 ), la condition essentielle tient donc d’abord à la démonstration de l’impossibilité ou de l’incommodité à accéder à la voie publique. Doit-on pour autant considérer, comme le fait la Cour de cassation dans l’arrêt rapporté, que l’existence d’un tel accès, quel qu’en soit le fondement, suffit à écarter le jeu de l’article 682 précité ? Nous ne le pensons pas.

Il s’infère de la décision qu’à la suite de l’acquisition d’une parcelle, les nouveaux propriétaires de celle-ci y ont réalisé des...