Réforme du droit des sûretés: le décret d’application publié

Les dispositions de ce décret, pour la plupart, sont entrées en vigueur dès le 1er janvier 2022 (art. 7, I), celles relatives aux saisies mobilières étant toutefois appelées à entrer en vigueur un an plus tard (en même temps que le décret n° 2021-1887 du 29 décembre 2021 relatif au registre des sûretés mobilières et autres opérations connexes ; v. à ce sujet F. Kieffer, Décret n° 2021-1887 du 29 décembre 2021 relatif au registre des sûretés mobilières et autres opérations connexes). Nombre de ces dispositions ont vocation à s’appliquer aux procédures engagées à compter de leur entrée en vigueur (art. 7, II).

Pour l’essentiel, outre les inévitables dispositions de coordination, envisagées par les articles 5 et 6 du décret (qui ne sont d’ailleurs pas toujours satisfaisantes ; v. par ex. art. 5, IX, 4°, b, modifiant l’article R. 321-5 du code des procédures civiles d’exécution, notamment pour remplacer la référence à l’article 2463 du code civil par celle à l’article 2456, mais oubliant de modifier, au sein du même texte, la référence à l’article 2464), ce sont les dispositions du code de procédure civile ainsi que celles du code des procédures civiles d’exécution qui se trouvent modifiées par les articles 1 à 4 dudit décret.

Les dispositions du code de procédure civile

En premier lieu, c’est le code de procédure civile qui est modifié « afin de moderniser et de clarifier la procédure de purge des inscriptions sur les immeubles, en ce compris le warrant agricole ou le gage portant sur un meuble immobilisé par destination » (notice du décret).

Ce code contenait en effet un chapitre qui était intitulé « La purge des hypothèques et privilèges par le tiers détenteur » (art. 1281-13 s.). Le décret rebaptise tout d’abord ce titre ainsi : « La purge des hypothèques par le tiers acquéreur ». Cela permet de tirer les conséquences de la transformation des privilèges immobiliers spéciaux en hypothèques légales spéciales (v. à ce sujet C. Hélaine, Réforme du droit des sûretés (Saison 2, Épisode final) : les sûretés réelles immobilières, Dalloz actualité, 24 sept. 2021 ; J.-D. Pellier, Réforme du droit des sûretés par l’ordonnance du 15 septembre 2021 : les sûretés réelles immobilières, Lexbase Affaires n° 691, 7 oct. 2021, n° 4 ; D. Savouré, La fin des privilèges immobiliers spéciaux, RDC déc. 2021, n° 200i9, p. 122 ; C. Séjean-Chazal, Cure de jouvence pour l’hypothèque, JCP 2021, suppl. au n° 43-44, p. 60, n° 8) et de la substitution à l’expression de « tiers détenteur » de celle de « tiers acquéreur », jugée « plus exacte » selon les termes du rapport au président de la République accompagnant l’ordonnance du 15 septembre 2021 (cette expression avait déjà été consacrée par cette dernière au sein des articles 2454 et suivants du code civil et elle est d’ailleurs également introduite dans le code des procédures civiles d’exécution, v. art. 5, IX, du décr. n° 2021-1888).

Quant au contenu de ce chapitre, le décret intègre au sein des articles 1281-13 et 1281-14 du code de procédure civile des règles qui figuraient auparavant au sein des anciens articles 2478 et 2480 du code civil, ce qui se justifie au regard de la nature réglementaire de ces dispositions. Plus fondamentalement, deux nouvelles règles sont introduites : d’abord, le nouvel article 1281-17-1 aux termes duquel « Le créancier poursuivant établit un cahier des conditions de vente qui est déposé au greffe du tribunal judiciaire chargé de la vente. Il contient :

1. L’énonciation de l’ordonnance qui a fixé la date de la vente avec la mention de sa publication ;

2. La désignation de l’immeuble à vendre, l’origine de propriété, les servitudes grevant l’immeuble, les baux consentis sur celui-ci et le procès-verbal de description ;

3. La mention de la mise à prix, des conditions de la vente et des modalités de paiement du prix. »

L’avant-projet d’ordonnance portant réforme du droit des sûretés, qui avait été dévoilé le 18 décembre 2020, nous éclaire sur la raison d’être de cette disposition : « Ce nouveau texte vient combler un manque en prévoyant que le créancier doit élaborer un cahier des conditions de vente. La rédaction est inspirée de celle de l’article R. 642-25 du code de commerce relatif à la vente des immeubles du débiteur en liquidation judiciaire. »

Ensuite, le nouvel article 1281-20 prévoit que, « lorsqu’un créancier titulaire d’une sûreté publiée sur un immeuble par destination forme surenchère, la vente est faite par un officier ministériel habilité par son statut à procéder à des ventes aux enchères publiques de meubles corporels et, dans les cas prévus par la loi, par des courtiers de marchandises assermentés. Faute d’enchérisseur, ce créancier est déclaré adjudicataire pour le montant de la mise à prix. Le versement du prix ou sa consignation et le paiement des frais de la vente purgent de plein droit l’immeuble par destination de toute sûreté. La distribution du prix est réalisée en application des dispositions du titre III du livre III du code des procédures civiles d’exécution ». C’est une fois de plus l’avant-projet du 18 décembre 2020 qu’il faut consulter pour comprendre les raisons de l’adoption de ce texte : « Ce nouvel article tire les conséquences sur le plan procédural de la faculté de surenchère ouverte au créancier bénéficiaire d’un gage sur un immeuble par destination par le nouvel article 2470-1 du code civil. L’immeuble par destination est vendu aux enchères et le paiement du prix par l’adjudicataire entraîne la purge du gage. Le prix de vente est distribué en application des dispositions du code des procédures civiles d’exécution ; le gagiste comme les créanciers hypothécaires pourront à cette occasion faire valoir leur droit de préférence » (l’article 2470-1 cité au sein de cet...