Travaux de rénovation d’un bâtiment en ruine : exclusion de l’article 555 du code civil

Les constructions et plantations réalisées sur le terrain d’autrui sont, en vertu de l’accession par incorporation, acquises par le propriétaire du sol (Civ. 3e, 27 mars 2002, n° 00-18.201, RDI 2002. 384, obs. M. Bruschi ) – et ce, en principe, immédiatement (rappelons qu’en présence d’un contrat de bail, le jeu de l’accession est différé au terme de ce dernier, Civ. 1re, 1er déc. 1964, Bull. civ. n° 535, pour des constructions ; Civ. 3e, 23 nov. 2017, n° 16-16.815, pour des plantations, D. 2018. 781 , note F. Roussel ; RTD civ. 2018. 436, obs. W. Dross ).

L’article 555, alinéa 1, du code civil règle la question de l’indemnisation du tiers (voir, sur cette question, A. Cayol, Le droit des biens en tableaux, 1re éd., Ellipses, 2019, p. 288). Le propriétaire du sol peut décider, soit de conserver la propriété des constructions et plantations réalisées par le tiers, soit d’obliger ce dernier à les enlever. Dans le premier cas, le propriétaire du terrain est tenu, à son choix, de lui rembourser une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, ou le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions ou plantations (C. civ., art. 555, al. 3). Dans le second cas, la destruction a lieu aux frais du tiers (C. civ., art. 555, al. 2).

Un tel choix n’est, toutefois, offert au propriétaire du sol que si le tiers est de mauvaise foi. « Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits », le propriétaire ne pourra pas en exiger la suppression (C. civ., art. 555, al. 4). Il s’agit alors d’une forme d’acquisition forcée de la propriété. En vertu de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée :...