Troubles de voisinage : création d’une clause incluse dans les actes authentiques de vente

« Dans les Côtes-d’Armor, la mer se retire trop loin »…

Voici les récents propos d’un acquéreur, qui pourraient presque faire sourire s’ils n’illustraient pas si bien le nombre croissant de situations incongrues, à l’origine de troubles de voisinage.

Ils traduisent un phénomène que veulent endiguer Olivier Arens, président de la chambre des notaires du Morbihan, et Patrice Faure, préfet de département, comme ils l’ont exposé le 22 octobre dernier, à l’occasion d’une conférence de presse consacrée à la présentation de leur fructueux partenariat.

Vivre à la campagne suppose l’acceptation, voire l’adhésion à un mode de vie, à une culture, parfois même à une tradition, expliquent-ils. Comme tout avantage a ses limites, il induit, en contrepartie et au nom du « vivre ensemble », d’éventuelles accommodations, que certains acquéreurs citadins, fraîchement arrivés, n’entendent visiblement pas souffrir bien longtemps après leur installation en province.

Las de la réception abondante de missives, de l’augmentation croissante des dépôts de plainte abusifs et déplorant d’une seule voix l’encombrement administratif et judiciaire qu’ils génèrent, Olivier Arens et Patrice Faure ont ainsi eu l’idée de créer une clause contractuelle, destinée à être insérée dans tout acte authentique portant sur une vente immobilière dans le département du Morbihan.

Expérimentée depuis juin 2020, elle vise à porter à la connaissance de l’acquéreur certaines informations relatives à la situation de l’immeuble et à son environnement immédiat, notamment aux activités professionnelles susceptibles d’occasionner des nuisances sonores, olfactives ou visuelles.

Deux propositions de loi, à l’examen, ont déjà été présentées à l’Assemblée nationale avec pour objets respectifs de « préserver les activités traditionnelles et usages locaux des actions en justice de voisins sensibles aux bruits et aux odeurs » (proposition de loi AN n° 2334, 16 oct. 2019) et « de définir et protéger le patrimoine sensoriel des campagnes françaises » (proposition de loi AN n° 2211, 11 sept. 2019, D. 2020. 757 , note G. Leray ; ibid. 1761, obs. Y. Strickler ; JT 2020. 227. p. 3, obs. X. Delpech ; AJCT 2020. 116, obs. M. Falaise ).

Toutefois, pour ses créateurs, la clause ne consiste pas à légiférer davantage : les textes en vigueur, disséminés dans plusieurs codes, s’avérant amplement suffisants (par ex., C. civ., art. 544, 1240 et 1241 ; CCH, art. L. 112-16 ; CSP, art. R. 1334-31).

Elle vise plus précisément à responsabiliser l’acquéreur de manière à ce qu’il prenne pleinement conscience de la portée de son achat ; il devra ainsi « déclarer avoir accompli toutes les diligences », « s’être entouré de toutes les informations nécessaires » et, enfin, « renoncer à exercer tout recours contre le vendeur à quelque titre que ce soit ».

Fortement ambitieux, cet objectif est d’autant plus actuel au regard de la crise sanitaire, qui est devenue déterminante dans l’achat impulsif de biens immobiliers se situant sur le littoral français.

Dès lors, en cas de litige, l’acquéreur ne pourra se prévaloir de son ignorance, comme ce fut le cas dans l’« affaire du coq Maurice » qui a marqué les esprits en devenant le symbole de ce type de conflits devenus récurrents entre ruraux et néoruraux (T. corr. Rochefort-sur-Mer, 5 sept. 2019, n° 11-19-000233, Dalloz actualité, 12 sept. 2019, obs. N. Kilgus ; AJDA 2020. 266 ; D. 2020. 1183, obs. J.-M. Bruguière ).

Cette clause devrait donc avoir une fonction préventive, celle de limiter les recours contentieux.

En cas de saisine d’un juge judiciaire ou administratif, elle faciliterait également la preuve de l’anormalité d’un trouble, une théorie qui trouve son origine dans une jurisprudence de la Cour de cassation du 27 novembre 1844 (DP 1845. 1. 13) et qui est parfois appréciée différemment d’une juridiction à une autre.

Il est encore trop tôt pour se prononcer sur le succès de l’insertion de cette clause dans les contrats de vente immobilière et sur son application par d’autres départements, même s’il paraît difficile pour y parvenir de passer outre l’intervention du législateur.